2026년 5월 9일 양도세 유예 종료 이후 부동산 정책 및 보유세 전망 리서치

• 작성일: 2026-03-17
• 기준시점: 2026-03-17
• 작성목적: 2026년 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 이후의 부동산 정책 방향과 보유세(재산세·종합부동산세) 전망을 공개자료 기준으로 정리
• 주의: 본 문서는 공개자료를 바탕으로 한 정책 리서치 문서이며, 개인별 세무·법률 자문을 대체하지 않는다. 특히 2026년 5월 9일은 아직 도래하지 않았으므로, “이후”에 관한 내용은 확정 사실과 합리적 추정을 구분해 서술한다.

1. 한눈에 보는 결론

핵심만 먼저 정리하면 다음과 같다.

첫째, 다주택자에 대한 조정대상지역 주택 양도세 중과 유예는 현재 공식적으로 2026년 5월 9일 종료 예정이다. 2026년 1월 4일에는 재정경제부가 “종료 여부가 정해진 바 없다”고 설명했지만, 2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표에서는 일몰기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 종료한다고 방향을 확정했다. 다만 거래 혼선을 줄이기 위해 “5월 9일 양도분” 중심이던 기존 해석을 “5월 9일 계약분” 중심으로 일부 보완했고, 신규 조정대상지역에는 잔금 기한을 4개월에서 6개월로 늘리는 등 경과조치를 붙였다.

둘째, 정책 방향은 단순한 ‘규제 완화’도, 단순한 ‘세금 인상’도 아니다. 현재 정부 메시지를 종합하면, 수도권과 서울 핵심지의 과열·투기 수요는 억제하면서도, 실수요 1주택자·지방 주택시장·준공 후 미분양 해소에는 세제와 공급정책을 함께 쓰겠다는 방향이 더 강하다. 즉, 거래세와 보유세를 함께 손보더라도 “실거주 1주택 보호”와 “투기성 다주택 보유 억제”를 동시에 추구하는 차등형 접근이 유력하다.

셋째, 보유세는 단기적으로 법 개정보다 공시가격 변동의 영향을 더 크게 받을 가능성이 있다. 종부세·재산세 체계 자체를 크게 바꾸는 구체안은 2026년 3월 12일 현재 “검토 중”이라고 공식 확인됐고, 아직 확정안은 없다. 반면 2025년 서울·수도권 일부 지역의 가격 상승이 2026년 공시가격에 반영되면, 법을 그대로 두더라도 서울 고가·핵심지 주택의 보유세는 오를 수 있다. 반대로 지방·비수도권이나 가격 정체 지역은 세부담 변화가 제한적일 가능성이 높다.

넷째, 정책의 무게추는 ‘보편 완화’보다 ‘선별 완화’에 가깝다. 공식 자료에서 이미 확인되는 세제 지원은 지방 인구감소지역 주택, 비수도권 준공 후 미분양 주택, CR리츠 활용 미분양 해소 등이다. 반면 다주택자 양도세 중과 유예는 더 이상 연장하지 않고 종료하기로 했다. 이는 향후 보유세 개편 역시 “모든 주택 보유자 부담 완화”보다 “실수요 보호 + 지방·미분양 지원 + 다주택 투기수요 억제” 조합으로 귀결될 가능성이 높다는 점을 시사한다.

다섯째, 2026년 하반기가 진짜 분기점이다. 2026년 3월 12일 관계부처는 부동산 세제의 구체적 개편방안이 아직 정해지지 않았고 연구용역과 전문가 의견수렴을 진행 중이라고 밝혔다. 따라서 5월 9일 이후 실제 정책의 큰 틀은 ① 2026년 공시가격 발표, ② 2026년 세법개정안, ③ 부동산 시장 과열·침체 정도, ④ 지방선거 이후 정치 일정, ⑤ 서울과 지방의 시장 온도차에 따라 구체화될 가능성이 높다.

요약하면, 5월 9일 이후에는 양도세 측면에서 다주택자 압박이 다시 강해지고, 보유세는 “실거주 1주택 보호 vs 다주택·고가주택 조정” 프레임 속에서 공시가격과 세제개편안이 결합되며 차등화될 가능성이 높다. 즉, 시장 참여자 입장에서는 “다주택자 거래세 리스크는 빠르게 현실화되고, 보유세 리스크는 공시가격과 하반기 세법개정안에서 현실화된다”고 보는 것이 가장 실무적인 해석이다.

2. 지금까지 확인된 정책 사실: 무엇이 확정됐고, 무엇이 아직 미정인가

2.1 확정된 사실 1: 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료 예정

2026년 2월 12일 재정경제부·국토교통부·금융위원회는 합동으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 종료한다고 발표했다. 이 발표의 의미는 단순하지 않다.

기존에는 2022년 5월 이후 다주택자의 조정대상지역 주택 양도에 대해 중과 적용을 유예해 왔고, 시장에서는 매년 한 번씩 연장될 수 있다는 기대가 있었다. 실제로 2026년 1월 초까지도 유예 종료가 확정된 것은 아니라는 해석이 존재했다. 그러나 2월 12일 발표는 그 기대를 정리하면서 “정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 예정된 기한에 종료한다”고 못 박았다.

즉, **현재 기준의 기본선은 ‘재연장 없음’**이다. 정책 리서치 관점에서 이 점이 중요한 이유는, 이후의 전망을 세울 때 “혹시 또 연장될지 모른다”를 기본가정으로 둘 수 없기 때문이다. 오히려 합리적 기본가정은 “종료가 원칙이며, 필요시 경과조치나 부분 보완만 붙는다”는 쪽이다.

2.2 확정된 사실 2: 다만 거래 충격을 줄이기 위한 경과조치가 이미 설계됐다

2월 12일 발표는 단순 종료 발표가 아니라 종료에 따른 거래 차질을 줄이기 위한 보완방안도 함께 담고 있다. 이 보완방안은 향후 정책을 읽는 데 매우 중요하다. 정부가 완전한 강경기조만 취하는 것이 아니라, “원칙은 종료하되 거래 불편과 제도 충돌은 줄이겠다”는 메시지를 줬기 때문이다.

정리하면 다음과 같다.

1. 기존 조정대상지역

   • 원래는 2026년 5월 9일까지 양도해야 중과 유예를 적용받는 구조였다.
   • 보완방안에 따라, 2025년 10월 15일 기준 조정대상지역인 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 내 양도하면 중과가 적용되지 않는다.
   • 여기서 중요한 기준은 단순 구두합의가 아니라, 매매계약 체결과 계약금 지급 사실이 증빙되는지다.

2. 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역

   • 신규 조정대상지역의 경우는 시장에 새로 규제가 들어온 지역이라는 점을 감안해 계약일로부터 6개월 내 양도까지 중과 유예를 인정하기로 했다.
   • 즉, 같은 5월 9일 이전 계약이라도 기존 조정대상지역과 신규 조정대상지역의 잔금 허용기간이 다르다.

3. 임차인이 거주 중인 주택

   • 토지거래허가구역에서 가장 현실적인 걸림돌은 매수자의 실거주 의무와 임차인의 거주가 충돌하는 문제였다.
   • 이에 따라 정부는 임차인이 거주 중인 주택에 대해서는 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주하도록 하는 보완장치를 마련했다.
   • 주택담보대출 전입신고 의무도 연동해 유예한다.

이 세 가지는 모두 같은 방향을 가진다. 다주택자 중과 유예를 원칙대로 종료하되, 거래가 실제로 체결될 수 있는 최소한의 시간과 제도 정합성은 보장하겠다는 것이다.

2.3 확정된 사실 3: 2026년 2월 24일 국무회의에서 후속 시행령 개정안까지 의결됐다

2026년 2월 24일 국무회의에서는 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안 수정안과 함께, 2월 12일 발표한 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 내용이 반영된 시행령 개정안이 의결됐다. 이 점은 “아직 발표만 된 것 아니냐”는 의문을 상당 부분 해소한다.

즉, 2월 12일 발표는 단순 브리핑 차원의 메시지가 아니라, 실제 시행령 개정과 연결된 제도 실행 단계로 넘어간 것이다. 따라서 2026년 3월 17일 현재 시점에서 “5월 9일 종료”는 높은 신뢰도로 봐야 한다.

2.4 미정인 사실 1: 종부세·재산세 전체 개편안은 아직 없다

가장 중요한 미정 사실은 이것이다. 보유세 전체를 어떻게 손볼 것인지에 대한 구체적 개편안은 아직 공식적으로 정해지지 않았다.

2026년 3월 12일 관계부처는 공식 참고자료에서, 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 마련을 위해 연구용역과 전문가 의견수렴을 진행 중이라고 밝혔다. 동시에,

• 투기적 목적의 주택 보유를 지양하고,
• 실거주 1주택자 중심의 시장을 조성하기 위해,
• 세제를 포함한 다양한 방안을 검토 중이지만,
• 구체적인 정책방안은 아직 정해진 바 없고, 시장영향과 과세형평을 감안해 종합 검토하겠다고 설명했다.

정책 해석상 이 발표가 의미하는 바는 두 가지다.

첫째, 보유세나 거래세의 큰 방향을 바꾸려는 문제의식 자체는 살아 있다. 둘째, 아직 세율·공제·공정시장가액비율·공시가격 반영체계 등 세부안은 확정되지 않았다.

따라서 지금 시점의 전망은 어디까지나 “공식 메시지가 말하는 원칙”과 “이미 시행 중이거나 입법된 조치”, “시장 환경”을 결합한 추정일 수밖에 없다.

3. 5월 9일 이후 시장이 체감할 직접 변화: 무엇이 달라지나

3.1 가장 직접적인 변화는 다주택자의 매도세 부담 재확대다

5월 9일 이후의 핵심은 매우 단순하다. 조정대상지역 다주택자가 경과조치 바깥에서 주택을 매도하면 중과세율이 다시 붙는다. 공식 보도자료 기준으로 중과세율은 다음과 같다.

• 1세대 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 1세대 3주택 이상자: 기본세율 + 30%p

여기서 정책적으로 중요한 포인트는, 이 조치가 단순한 세수 확보 목적이라기보다 시장에 “다주택 보유를 계속 끌고 가는 것보다 정리하는 것이 낫다”는 신호를 다시 주는 역할을 한다는 점이다. 2022년 이후 유예 기간 동안에는 “급매를 내지 않고 버틴다”는 선택이 상대적으로 유리한 구간이 있었지만, 5월 9일 이후에는 그 판단 구조가 달라진다.

3.2 매도 타이밍은 5월 9일이 아니라 ‘계약일 + 지역 구분 + 임대 여부’로 읽어야 한다

실무적으로는 단순히 “5월 9일 전에 잔금 치러야 한다” 수준으로 이해하면 안 된다. 이번 보완방안은 계약일 기준 경과조치를 일부 열어뒀기 때문에, 실제 영향은 다음 세 가지 조건에 의해 갈린다.

• 주택이 기존 조정대상지역인지, 2025년 10월 16일 이후 신규 지정 지역인지
• 2026년 5월 9일 이전에 계약금이 오간 계약이 성립했는지
• 임차인이 거주하고 있는지, 토지거래허가와 전입의무가 얽혀 있는지

결국 거래시장은 5월 9일을 기점으로 “갑자기 절벽”이 되기보다, 5월 9일 이전 계약분과 이후 신규 거래분의 세후 수익률 차이가 급격히 벌어지는 구조로 갈 가능성이 크다. 따라서 4월~6월 시장에서는 일반 매도물량보다 절세 가능한 조건을 갖춘 물건에 거래가 쏠릴 수 있다.

3.3 5월 9일 이후에는 다주택자의 ‘보유 vs 매각’ 의사결정 프레임이 바뀐다

유예가 있을 때는 “거래세 부담이 낮아졌으니 상황을 봐가며 팔자”가 가능했다. 그러나 종료 이후에는 다음 두 축이 동시에 작동한다.

• 거래세 측면: 팔 때 세금이 무거워짐
• 보유세 측면: 공시가격 상승 또는 보유세 체계 조정 시 계속 들고 가는 비용도 커질 수 있음

이 구조에서는 다주택자의 전략이 세 갈래로 갈린다.

1. 5월 9일 이전 또는 경과조치 안에서 매도 완료
2. 보유 장기화 + 임대수익으로 버티기
3. 지방·비수도권·인구감소지역 등 세제 우호 구간으로 포트폴리오 이동

정책은 사실상 1번과 3번을 유도하고, 2번 중에서도 단순 투기성 보유에는 비우호적인 방향이다.

4. 양도세 유예 종료 이후 부동산 정책의 큰 그림: 공급 확대, 수요 선별, 지방 지원

4.1 2026년 경제성장전략은 ‘주택공급 가속화 + 수급관리’의 조합을 제시했다

2026년 1월 9일 발표된 「2026년 경제성장전략」은 부동산 파트에서 크게 두 방향을 제시했다.

첫째는 주택공급 촉진이다. 공식 자료에는 2026년 3기 신도시 1.8만호 포함 총 5만호 착공, 고덕강일·고양창릉 등 2.9만호 분양 추진, 공공 도심복합사업 일몰 폐지, 정비사업 절차 간소화와 용적률 인센티브, 모듈러 공공주택 확대 등이 담겼다. 이는 서울과 수도권의 구조적 공급 부족을 중장기적으로 완화하겠다는 방향이다.

둘째는 수급 관리다. 공급만 늘려서는 단기 시장 불안을 잡기 어렵기 때문에, 지방주택 수요 확충 패키지, 미분양 해소, 상장리츠 세제 지원, 부동산감독기구 설립 추진, 전세제도 보완 등이 함께 제시됐다. 즉, 2026년 정책은 “서울 핵심지 투기 관리 + 수도권 공급 확대 + 지방 미분양 해소”의 삼각구도로 읽어야 한다.

4.2 지방에 대해서는 확실히 우호적인 세제 패키지가 이미 가동 중이다

2026년 경제성장전략과 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안에서 반복적으로 확인되는 키워드는 인구감소지역, 비수도권 준공 후 미분양, CR리츠다.

구체적으로 확인되는 정책은 다음과 같다.

• 인구감소지역·인구감소관심지역 주택 취득자에 대한 양도세·종부세 특례 확대
• 다주택자가 인구감소지역 주택을 취득할 경우 양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외
• 비수도권 준공 후 미분양 주택을 취득하는 1주택자에 대해 양도세·종부세 특례가 적용되는 가격기준 상향(6억→7억원)
• CR리츠가 매입하는 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대해 법인 양도소득 추가과세 배제 및 종부세 합산배제 지원기간 연장

이것이 시사하는 바는 분명하다. 정부는 전국 모든 부동산을 동일하게 보지 않는다. 서울 핵심지와 경기 일부 과열지에는 거래세·대출·거래허가 규제를 유지 또는 강화하고, 지방과 미분양 구간에는 세제 완화를 붙이는 지역 차등형 정책을 택하고 있다.

4.3 실거주 1주택 중심 시장이라는 원칙이 반복 확인된다

2026년 3월 12일 공식 참고자료에서 관계부처는 “투기적 목적의 주택 보유를 지양하고, 실거주 1주택자 중심의 주택시장을 조성하기 위해” 다양한 방안을 검토한다고 밝혔다. 이 문구는 향후 보유세 전망을 읽는 핵심 문장이다.

이 문장을 풀어 읽으면,

• 실거주 1주택자는 정치적으로 보호할 유인이 크고,
• 다주택자 일반을 폭넓게 보호하는 보편 감세는 가능성이 낮고,
• 세 부담 조정이 있더라도 1주택자와 다주택자, 실거주와 투자목적 보유를 구분할 가능성이 높다.

따라서 향후 세제개편안이 나오더라도 **“누구에게나 다 깎아준다”보다는 “실거주·고령·장기보유·지방주택·미분양 해소에 한해 완화한다”**는 구조가 더 자연스럽다.

4.4 공급정책은 규제완화와 행정가속화에, 세제정책은 차등화에 무게가 실린다

국토교통부 2026년 업무계획과 경제성장전략을 함께 읽으면 흥미로운 점이 있다. 공급정책은 비교적 분명하다. 3기 신도시, 공공택지, 도심복합, 정비사업, 공적주택 확충처럼 행정·도시계획·인허가 가속화가 중심이다. 반면 세제정책은 아직 “검토 중”인 상태다.

이는 정책 우선순위가 현재는 다음과 같다는 뜻이다.

1. 당장 할 수 있는 것은 공급과 제도보완부터 추진
2. 세제는 시장 파급력이 크므로 연구용역과 의견수렴 후 단계적으로 추진
3. 세제 개편은 단번의 큰 수술보다 공시가격, 공정시장가액비율, 특례요건, 지역·보유유형 차등을 활용할 가능성

즉, 2026년 상반기 부동산정책은 **“주택공급 촉진과 거래 정합성 보완이 선행되고, 보유세 개편은 하반기로 넘어가는 구조”**에 가깝다.

5. 보유세 전망: 재산세와 종부세는 어디로 갈까

5.1 보유세는 세율보다 ‘과세표준을 어떻게 만들 것인가’가 더 중요하다

보유세 전망을 볼 때 흔히 종부세율 인상 여부만 주목하지만, 실제 세부담은 훨씬 더 많은 변수에 의해 결정된다. 한국의 보유세는 대체로 다음 요소의 조합이다.

• 공시가격: 과세의 출발점
• 공정시장가액비율: 과세표준 산정 시 적용하는 조정장치
• 세율: 재산세와 종부세 각각의 누진구조
• 기본공제·세액공제: 특히 1주택자와 고령·장기보유자에 영향
• 세부담 상한: 전년 대비 급등폭을 제한

이 때문에 법을 안 바꿔도 공시가격이 오르면 보유세가 오를 수 있고, 반대로 법을 일부 손봐도 공정시장가액비율이나 공시가격 반영을 낮추면 체감세부담은 줄일 수 있다. 2026년 보유세는 바로 이 “법률 개정”과 “공시가격 반영”의 결합으로 봐야 한다.

5.2 단기 전망: 2026년 보유세는 서울·수도권 핵심지 중심으로 상승 압력이 있다

2026년 3월 17일 현재 기준으로 종부세·재산세 전면 개편안은 없지만, 시장에서는 2025년 서울 집값 상승분이 2026년 공시가격에 반영되면 보유세가 다시 오를 수 있다는 관측이 강하다. 2026년 3월 초 언론 보도들도 대체로 같은 방향을 짚었다. 특히 서울과 한강벨트, 재건축 기대지역, 토지거래허가구역 인접지처럼 2025년에 가격이 크게 오른 구간은 공시가격 반영만으로도 재산세·종부세 부담이 커질 수 있다.

이때 중요한 점은 이것이 곧바로 “정부가 보유세를 인상했다”는 뜻은 아니라는 점이다. 세제가 그대로여도 시세 상승이 공시가격에 반영되면 세액은 오른다. 따라서 2026년 보유세 체감은 상반기 공시가격 발표에서 1차로, 하반기 세법개정안에서 2차로 갈릴 가능성이 높다.

5.3 중기 전망: 실거주 1주택은 보호, 다주택·고가주택은 차등 강화 가능성이 높다

공식 메시지를 종합하면 보유세의 중기 방향은 다음과 같이 추정할 수 있다.

(1) 실거주 1주택자 보호 기조는 유지될 가능성이 높다

이는 단순 정치적 수사라기보다 이미 확인된 정책 흐름 때문이다. 행정안전부는 2025년에도 1주택자 재산세 부담 완화를 이어가며, 공시가격 구간별 공정시장가액비율 특례를 통해 세부담을 낮추는 구조를 유지했다. 또한 지방세제 개편안에서는 인구감소지역 내 세컨드홈에 대해 기존 주택의 재산세율 특례와 공정시장가액비율 특례를 적용하는 방안도 내놨다.

이 흐름을 감안하면 2026년에도 1주택 실수요자에게 보유세를 급격히 늘리는 방향은 정책적으로 부담이 크다. 특히 고령자, 장기보유자, 중저가 1주택자 보호는 유지될 가능성이 높다.

(2) 다주택자 일반에 대한 광범위한 보유세 완화 가능성은 높지 않다

2월 12일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 결정과 3월 12일 “투기적 목적의 보유 지양” 메시지를 함께 보면, 다주택자 일반을 넓게 보호하는 방향은 공식 신호와 거리가 멀다. 오히려 향후 보유세 개편이 있다면,

• 다주택자 중에서도 지방·인구감소지역·미분양 해소 목적 보유는 완화,
• 서울·수도권 과열지의 투자목적 보유는 상대적으로 불리,
• 종부세나 재산세의 부담조정도 주택 수·지역·실거주 여부를 반영,

하는 식의 정교한 차등화가 예상된다.

(3) 고가주택에 대한 조정은 세율보다 과표장치에서 나올 수 있다

보유세를 바로 올리겠다는 정치적 신호는 아직 없다. 대신 현실적으로는 공정시장가액비율, 공시가격 현실화 로드맵, 공제구조 조정이 더 사용하기 쉬운 정책수단이다. 세율을 올리면 정치적 반발이 직접적이지만, 공시가격과 과표조정은 기술적 설계로 포장되기 쉽기 때문이다.

따라서 2026년 하반기 보유세 개편이 나온다면, 시장은 종부세율 인상 자체보다도

• 공시가격 현실화율을 어떻게 가져갈지,
• 1주택/다주택 공정시장가액비율을 어떻게 구분할지,
• 공제와 세부담 상한을 어떻게 설계할지,

를 더 예민하게 봐야 한다.

5.4 재산세 전망: 2026년에도 ‘1주택 보호 + 지방 유인’ 구조가 유력

재산세는 종부세보다 정치적으로 더 민감하다. 종부세는 과세대상이 제한되지만, 재산세는 훨씬 광범위한 납세자가 체감하기 때문이다. 그래서 단기적으로 가장 가능성이 높은 그림은 다음과 같다.

• 1주택 중저가 구간의 급격한 세부담 증가는 회피
• 공시가격 상승에 따른 세부담 증가는 세부담 상한과 공정시장가액비율 특례로 일부 흡수
• 지방 인구감소지역과 세컨드홈 유인책은 유지 또는 확대
• 서울 핵심지 고가주택은 별도 구제보다 시세 반영 중심으로 부담 증가

즉, 재산세는 “모두가 체감하는 세금”이기 때문에 보편 인상은 쉽지 않지만, 지역별·주택유형별 편차는 더 커질 수 있다. 지방은 완화, 서울 핵심지는 자연증가, 실거주 1주택은 완충이라는 구조다.

5.5 종부세 전망: 전면 폐지·전면 강화보다 ‘구조조정’ 가능성이 높다

종부세는 여전히 상징성이 큰 세금이다. 그러나 2026년 3월 17일 현재 공식 자료상 종부세를 전면 강화하겠다거나, 반대로 대폭 축소하겠다는 확정안은 없다. 다만 다음과 같은 이유로 “구조조정” 가능성은 높다.

1. 정부가 실거주 1주택자 보호를 반복적으로 강조하고 있다.
2. 지방 미분양과 인구감소지역에는 이미 종부세 주택 수 제외나 합산배제 특례를 붙이고 있다.
3. 다주택자 양도세 유예는 종료하기로 했다.
4. 과세형평 논란 때문에 보유세·거래세를 패키지로 조정할 필요성이 계속 제기된다.

이를 종합하면 종부세는 다음 세 방향 중 하나로 갈 가능성이 크다.

• 방향 A: 현 체계 유지 + 공시가격 상승분만 반영

  • 단기적으로 가장 무난한 시나리오다.
  • 정치적 부담이 적고, 시장 상황을 더 볼 시간을 벌 수 있다.

• 방향 B: 1주택자 완화 유지, 다주택·고가주택 부담 차등 강화

  • 공식 메시지와 가장 잘 맞는 시나리오다.
  • 공정시장가액비율·공제구조·합산배제 범위 조정이 활용될 수 있다.

• 방향 C: 거래세와 함께 종부세도 단계적 재설계

  • 하반기 세법개정안에서 거래세 완화 또는 합리화와 보유세 재배분이 한꺼번에 논의될 수 있다.
  • 다만 정치·시장 여건상 대수술보다는 단계적 조정 가능성이 높다.

내 판단으로는, 2026년 하반기 실제 개편안이 나온다면 B와 C의 혼합형이 가장 현실적이다. 즉 1주택자 보호는 유지하면서, 다주택·투자목적 보유에 대한 혜택은 더 줄이고, 대신 거래세 체계는 일부 합리화할 수 있다.

6. 정책 전망 시나리오: 5월 9일 이후 어떤 그림이 가장 현실적인가

아래 시나리오는 공개자료를 토대로 한 추정이다. 확정 사실이 아니라는 점을 전제로 읽어야 한다.

6.1 시나리오 A: 기본 시나리오 — 유예 종료 유지, 보유세는 큰 틀 유지, 공시가격으로 체감 증가

가능성: 높음

가장 현실적인 기본 시나리오는 다음과 같다.

• 다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일 종료
• 기존 발표된 경과조치만 운용
• 보유세 체계의 대수술은 상반기 내 없음
• 2026년 공시가격 반영으로 서울·핵심지 보유세 체감 상승
• 하반기 세법개정안에서 제한적 조정 논의

이 시나리오가 가장 유력한 이유는, 공식 메시지가 이미 “종료는 종료, 큰 개편안은 아직 검토 중”이라고 정리돼 있기 때문이다. 시장과 정책의 관성까지 고려하면, 상반기에는 예정된 종료를 시행하고 하반기에 더 큰 그림을 내놓는 편이 가장 자연스럽다.

6.2 시나리오 B: 선택적 완화 시나리오 — 1주택·지방·미분양 지원은 더 넓어지고, 다주택 일반은 엄격 유지

가능성: 중상

이 시나리오에서는 다음 변화가 가능하다.

• 인구감소지역 세컨드홈 특례 확대
• 비수도권 미분양 주택 세제 특례 추가 연장
• 실거주 1주택자의 재산세·종부세 부담 완충장치 유지
• 다주택 일반에 대한 포괄적 완화는 미실시

사실상 현재 공식 자료에 이미 이 방향성이 들어 있다. 지방주택, 미분양, 리츠, 세컨드홈에 대한 특례는 이미 정책 문서에 등장하고 있기 때문이다. 따라서 5월 9일 이후에도 정책 당국은 “서울 과열 억제와 지방 연착륙을 동시에 달성한다”는 명분 아래 이 선별완화 패키지를 더 확장할 수 있다.

6.3 시나리오 C: 강경 조정 시나리오 — 서울 과열이 재점화되면 보유세 강화 논의가 빨라질 수 있다

가능성: 중간 이하이지만 무시할 수 없음

서울과 수도권 핵심지 가격 상승이 다시 급격해질 경우, 정책의 무게추는 빠르게 강경해질 수 있다. 이 경우 가능한 변화는 다음과 같다.

• 공시가격 상승폭 확대 또는 현실화 로드맵 재가동
• 공정시장가액비율 조정으로 과세표준 확대
• 고가·다주택 보유자의 종부세 부담 재증가
• 거래허가·대출규제와 보유세 신호를 동시에 강화

특히 서울 핵심지의 가격 급등이 정치 이슈로 떠오르면, 정부는 양도세만으로는 부족하다고 판단해 보유세를 건드릴 유인이 생긴다. 다만 2026년 3월 현재 공식 메시지는 아직 그 단계까지는 아니다.

6.4 시나리오 D: 거래세-보유세 패키지 재설계 시나리오 — 하반기에 종합개편안이 나올 수 있다

가능성: 중간

언론 보도와 정책 흐름을 보면, 관계부처 내부에서는 보유세와 거래세를 함께 보는 프레임이 살아 있다. 이는 이론적으로도 자연스럽다. 보유세를 높이면 거래세를 일부 낮춰야 시장 유동성이 살아나고, 거래세를 높이면 보유세 부담 조절이 함께 논의될 수밖에 없기 때문이다.

만약 하반기에 종합개편안이 나온다면 다음처럼 구성될 수 있다.

• 다주택 양도세 중과는 원칙 유지
• 1주택 및 지방 관련 거래세 특례는 일부 정교화
• 종부세·재산세는 실거주 중심으로 완충, 투자목적 보유는 차등 관리
• 공시가격 로드맵과 세부담 상한을 함께 조정

이 경우 시장에는 “거래를 막는 세금에서, 투기성 보유를 겨냥하는 세금으로 무게중심 이동”이라는 메시지가 줄 수 있다.

7. 이해관계자별 영향

7.1 서울·수도권 조정대상지역 다주택자

이 집단은 5월 9일 이후 가장 직접적인 영향을 받는다. 거래세 부담이 다시 커지기 때문이다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역 보유자는 계약일과 잔금시점, 임차 여부를 정교하게 따져야 한다. 2026년 상반기에는 “어차피 계속 보유할 것”과 “5월 9일 전 절세 가능 조건으로 정리할 것” 사이의 갈림길이 더 선명해질 것이다.

정책적으로도 이 집단은 보호대상보다 관리대상에 가깝다. 따라서 향후 보유세 개편이 나와도 일괄 완화보다는 차등 강화 또는 혜택 축소 가능성이 크다.

7.2 서울의 실거주 1주택자

실거주 1주택자는 거래세보다 보유세와 공시가격이 더 중요하다. 다주택 양도세 유예 종료 자체는 직접 영향이 없지만, 서울 집값 상승이 2026년 공시가격에 반영되면 재산세·종부세 체감은 커질 수 있다. 다만 공식 메시지상 정부는 실거주 1주택자 중심 시장을 지향하고 있어, 급격한 정책성 세부담 증가는 완충하려 할 가능성이 높다.

따라서 이 집단은 “세법개정 자체”보다 공시가격 발표와 공정시장가액비율 조정 여부, 고령·장기보유 관련 완충장치 유지 여부를 더 주의 깊게 봐야 한다.

7.3 지방의 1주택자·세컨드홈 수요자

지방은 오히려 정책적으로 우호적인 구간이다. 인구감소지역·인구감소관심지역, 비수도권 준공 후 미분양 주택, CR리츠 세제지원 등은 모두 지방 수요 회복을 겨냥한다. 따라서 서울보다 지방에서 거래세·보유세 모두 상대적으로 완화적 신호가 더 강하다.

정책적으로 보면 정부는 서울 수요를 지방으로 분산시키고, 지방 미분양을 흡수하는 방향으로 세제를 쓰고 있다. 따라서 지방 세컨드홈이나 준공 후 미분양 관련 특례는 2026년 이후에도 유지되거나 추가 보완될 가능성이 높다.

7.4 무주택 실수요자

무주택자는 양도세보다 공급과 대출, 거래허가 보완의 영향을 더 크게 받는다. 2월 12일 보완방안에서 임차인 거주 중인 주택 거래와 토지거래허가 실거주의무 유예를 다룬 것도 결국 무주택 실수요자의 매수 가능성을 높이기 위한 측면이 있다.

즉, 5월 9일 이후 정책은 다주택자의 절세 기회만 줄이는 것이 아니라, 다주택자의 매물을 실수요자에게 넘기기 쉬운 구조로 만드는 것까지 의도하고 있다.

8. 무엇을 주의해서 봐야 하나: 향후 체크포인트

8.1 2026년 공동주택 공시가격 발표

보유세 전망에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 2026년 공동주택 공시가격이다. 2026년 3월 17일 현재 공식 발표자료는 내가 확인한 범위에서 명확히 확보하지 못했지만, 3월 초 언론 보도에서는 3월 중 공시가격(안) 공개와 열람 절차가 예상된다고 전했다. 만약 서울 핵심지 상승분이 상당폭 반영되면, 종부세 제도를 손대지 않아도 체감 보유세는 올라갈 수 있다.

8.2 2026년 세법개정안

3월 12일 관계부처가 “구체안 미정, 검토 중”이라고 밝힌 만큼, 보유세와 거래세 개편의 핵심은 결국 하반기 세법개정안에서 드러날 가능성이 높다. 여기서 봐야 할 것은 단순히 세율 인상 여부가 아니라,

• 1주택/다주택 차등을 어디까지 둘지
• 인구감소지역·지방 특례를 얼마나 더 넓힐지
• 공시가격과 공정시장가액비율을 어떤 철학으로 묶을지
• 세부담 상한과 공제를 어떻게 손볼지

이다.

8.3 서울 집값 흐름과 대출규제

서울 집값이 다시 강하게 오르면, 양도세 종료 이후에도 규제 프레임이 더 강해질 수 있다. 반대로 거래가 급랭하거나 지방 부진이 심해지면, 보유세보다는 거래 정상화와 지방 세제지원이 더 강조될 수 있다. 결국 2026년 하반기 세제개편은 세법 논리만이 아니라 시장 사이클의 함수다.

8.4 지방선거 이후 정치 일정

세제는 정치적으로 민감하다. 보유세와 거래세 개편은 언제 발표하느냐에 따라 파장이 다르다. 따라서 상반기에는 확정된 종료조치 위주로 집행하고, 정치 일정 이후 종합개편 논의를 본격화할 가능성도 충분히 있다. 이는 공식 확정 사실은 아니지만, 현재의 “검토 중” 메시지와 일정 구조를 고려할 때 자연스러운 해석이다.

9. 종합 판단: 2026년 5월 9일 이후를 어떻게 해석해야 하나

정리하면, 2026년 5월 9일 이후 부동산 정책은 다음처럼 읽는 것이 가장 정확하다.

9.1 거래세 측면

• 다주택자 양도세 중과 유예는 종료가 원칙이다.
• 따라서 다주택자의 조정대상지역 주택 매도는 다시 세후수익률이 낮아진다.
• 다만 계약일 기준 경과조치와 임차주택 거래 보완으로 단기 거래혼선을 줄이려 한다.

즉, 시장은 완화에서 정상복귀가 아니라, “유예 종료 + 보완” 상태로 넘어간다.

9.2 공급정책 측면

• 서울·수도권 공급은 3기 신도시, 정비사업, 공공택지, 도심복합 등으로 가속화한다.
• 이는 세제보다 더 확정성이 높은 2026년 정책 축이다.
• 세제만으로 가격을 잡기보다 공급·인허가·정비사업 속도전이 병행된다.

즉, 정책의 기본축은 공급확대이며, 세제는 보조적이지만 선택적으로 강한 수단이다.

9.3 보유세 측면

• 구체적 개편안은 아직 없다.
• 그러나 실거주 1주택 보호와 투기적 다주택 보유 억제라는 원칙은 분명하다.
• 따라서 보유세는 “모두 완화”보다 “차등화”가 더 유력하다.
• 서울 핵심지 보유자의 단기 체감세는 세법보다 공시가격에서 먼저 움직일 수 있다.
• 지방, 인구감소지역, 준공 후 미분양 관련 주택은 계속 우호적 특례가 붙을 가능성이 높다.

결국 2026년의 보유세 전망은 ‘법 개정 리스크’와 ‘공시가격 리스크’를 분리해서 봐야 한다. 법은 아직 검토 중이지만, 공시가격은 시장상승분이 반영되면 바로 세액을 움직일 수 있다.

9.4 내 최종 전망

내 최종 전망은 다음 한 문장으로 요약할 수 있다.

2026년 5월 9일 이후 한국 부동산정책은 다주택자의 거래세 부담을 정상화하고, 보유세는 실거주 1주택 보호와 지방 유인을 유지하면서 서울 핵심지·투자목적 보유에 대한 차등 부담을 강화하는 방향으로 전개될 가능성이 가장 높다.

이를 좀 더 풀어 말하면,

• 5월 9일은 다주택자 거래세 측면의 실제 분기점이고,
• 2026년 공시가격 발표는 보유세 체감의 1차 분기점이며,
• 하반기 세법개정안은 보유세 구조조정의 2차 분기점이다.

따라서 정책을 추적할 때는 단순히 “양도세 유예 끝난다/안 끝난다” 수준이 아니라,

1. 어떤 지역이 조정대상지역으로 남는지,
2. 공시가격이 얼마나 오르는지,
3. 1주택과 다주택을 어떻게 더 차등화하는지,
4. 지방과 미분양 지원이 어느 정도 더 확대되는지,

를 함께 봐야 한다.

10. 실무적 시사점 요약

10.1 다주택자에게

• 2026년 5월 9일 전 계약 여부가 핵심이다.
• 기존 조정대상지역인지, 2025년 10월 16일 이후 신규 지정 지역인지에 따라 잔금 허용기간이 다르다.
• 임차인이 거주 중이면 토지거래허가와 전입의무 유예 조건을 확인해야 한다.
• 5월 9일 이후에는 “기다리면 다시 연장될 수 있다”는 기대를 기본전제로 두기 어렵다.

10.2 1주택 실거주자에게

• 2026년에는 양도세보다 공시가격과 보유세 체감이 더 중요하다.
• 서울 핵심지라면 세법보다 공시가격 변화가 먼저 부담을 움직일 수 있다.
• 다만 실거주 1주택 보호기조는 유지될 가능성이 높아, 정책성 급등보다는 시세반영형 증가에 대비하는 편이 맞다.

10.3 지방 투자·실수요자에게

• 인구감소지역, 인구감소관심지역, 준공 후 미분양 주택 관련 특례는 2026년에도 핵심 정책축이다.
• 전국을 하나의 시장으로 보면 안 되고, 서울과 지방은 세제·정책 방향이 다르게 갈 수 있다는 점을 전제로 해야 한다.

11. 참고자료 및 출처

아래 자료를 우선순위 높게 참고했다. 공식자료와 언론자료를 구분해 적었다.

11.1 공식자료

1. 재정경제부, (보도설명) 다주택자 양도세 중과 유예의 종료 여부에 대해서는 결정된 바 없습니다, 2026-01-04
   https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010200&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000029&searchNttId1=MOSF_000000000076418

2. 재정경제부, 2026년 경제성장전략, 2026-01-09
   https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000076461

3. 재정경제부, 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안, 2026-01-16
   https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000076517

4. 재정경제부·국토교통부·금융위원회, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진, 2026-02-12
   https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000076825

5. 재정경제부, 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안 수정안 등 국무회의 의결, 2026-02-24
   https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000076904

6. 재정경제부·국토교통부, 구체적인 부동산 세제의 개편방안은 검토 중입니다, 2026-03-12
   https://www.mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000077104

7. 국토교통부, 2026년 업무계획 - 부동산 시장 안정화, 2026
   https://www.molit.go.kr/2026plan/sub3_realestate.html

8. 행정안전부, 1주택자 재산세 부담 덜고 지역경제 살리고…2025년 지방세법 시행령 개정안 입법예고, 2025-04-14
   https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type010/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000008&nttId=117039

9. 행정안전부, 새로운 지방시대 실현을 위한 지방세제 개편안 발표, 2025-08-13
   https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type002/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000205&nttId=120130

11.2 언론자료

10. 동아일보, 李 “비정상인 부동산… 정상화 수단 많다”, 2026-01-26
    https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260126/133227983/2

11. 매일경제, 강기룡 “종부세-양도세 포함한 합리적 조세개편안 차근차근 준비 중”, 2026-01-29
    https://www.mk.co.kr/news/economy/11365099

12. 아시아타임즈, 올해 공동주택 공시가격 오르나…보유세 상승 가능성↑, 2026-03-03
    https://www.asiatime.co.kr/article/20260303500231

13. 동아일보, 올해 공시가 상승 땐 보유세 또 뛴다… 정부, 18일 공시가안 공개, 2026-03-03
    https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20260303/133455032/1

12. 리서치 한계와 해석 주의점

1. 2026년 3월 17일 현재 시점에서는 5월 9일 이후가 아직 도래하지 않았으므로, 이후 전망은 필연적으로 추정이 포함된다.
2. 공식자료상 보유세 전체 개편의 구체안은 아직 미정이다. 따라서 세율, 공제, 공정시장가액비율, 공시가격 로드맵 중 무엇을 손볼지는 아직 확언할 수 없다.
3. 2026년 공동주택 공시가격 관련해서는 내가 확인한 범위에서 3월 17일 기준의 확정 공식자료 확보가 제한적이었고, 일부 일정은 언론보도에 의존했다.
4. 개인별 세부담은 보유주택 수, 조정대상지역 여부, 계약일, 잔금일, 임대차 상태, 고령·장기보유 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있다.

그럼에도 불구하고 공개된 공식자료만 놓고 보면, 5월 9일 이후의 큰 방향은 이미 상당 부분 드러나 있다. 다주택자 양도세 유예는 종료되고, 보유세는 아직 큰 그림을 남겨둔 채 실거주 1주택 보호와 지방·미분양 지원, 투기성 보유 억제를 결합하는 방향으로 정리될 가능성이 높다.

13. 부록: 날짜별 정책 타임라인과 시나리오별 관전 포인트

13.1 날짜별 정책 타임라인

• 2026-01-04: 재정경제부가 “다주택자 양도세 중과 유예 종료 여부는 결정된 바 없다”고 설명. 이 시점까지는 시장에 재연장 가능성이 남아 있었다.
• 2026-01-09: 「2026년 경제성장전략」 발표. 주택공급 가속화, 지방주택 수요확충, 준공 후 미분양 해소, 리츠 세제지원 등 부동산 정책의 큰 틀 제시.
• 2026-01-16: 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안 발표. 인구감소지역·인구감소관심지역, 준공 후 미분양, CR리츠 등 지방·미분양 관련 세제지원 구체화.
• 2026-02-12: 다주택자 양도세 중과 유예를 2026-05-09에 종료한다고 공식 발표. 동시에 계약일 기준 경과조치와 실거주의무 유예 보완방안 제시.
• 2026-02-24: 관련 시행령 개정안이 국무회의에서 의결되어 정책 집행의 법적 신뢰도가 높아짐.
• 2026-03-12: 관계부처가 “구체적인 부동산 세제 개편안은 아직 검토 중”이라고 발표. 즉, 거래세 종료는 확정됐지만 보유세 전면개편은 미정이라는 구조가 명확해짐.
• 2026-03~04월 예상 관전 포인트: 공동주택 공시가격 공개 및 확정 절차. 이는 2026년 보유세 체감의 첫 번째 실제 변수다.
• 2026-05-09: 다주택자 양도세 중과 유예 일몰 시점. 다만 이 날짜 전 계약분 중 경과조치 충족 건은 예외 적용 가능.
• 2026년 하반기 예상 관전 포인트: 세법개정안, 공시가격 운영 로드맵, 서울 과열 여부에 따른 보유세·거래세 구조조정 논의.

13.2 시나리오별 체크리스트

시나리오 A가 현실화될 때

• 다주택자 거래는 5월 9일을 전후로 절세 가능 물건과 일반 물건이 확실히 갈린다.
• 서울 핵심지 보유세는 공시가격 반영으로 먼저 움직인다.
• 하반기 세법개정안은 미세조정 위주가 될 가능성이 높다.

시나리오 B가 현실화될 때

• 지방 세컨드홈, 인구감소지역, 미분양 관련 특례가 확대된다.
• 실거주 1주택자에 대한 공제·세액공제·공정시장가액비율 특례가 유지되거나 다듬어진다.
• 반면 다주택 일반에 대한 보편적 감세는 기대하기 어렵다.

시나리오 C가 현실화될 때

• 서울 가격 상승과 투기 우려가 커질수록 보유세 강화 논의는 빨라질 수 있다.
• 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 상향, 고가주택 중심 종부세 조정이 이슈가 될 수 있다.
• 거래세 종료와 보유세 강화가 겹치면 다주택자의 포트폴리오 재편 압력은 더 커진다.

13.3 최종 메모

결국 2026년 부동산 정책은 “세금을 올리느냐 내리느냐”의 단순 문제가 아니다. 서울과 지방의 다른 온도, 실거주와 투자보유의 구분, 거래세와 보유세의 재배치, 공시가격이라는 기술적 조정수단이 동시에 작동하는 국면이다. 그래서 5월 9일 이후를 이해하려면 단일 세목이 아니라, 양도세·보유세·공시가격·공급정책·대출규제를 하나의 패키지로 읽어야 한다. 이 점이 2026년 시장 해석의 핵심이다.